충남 아산시 온천동 주택
사건번호 대전법원 천안지원 2005타경7213



2005년 10월 하순경 양구형이 저에게 전화를 하셨습니다. 조카가 천안, 아산에서 생활용품을 도소매로 납품을 하는데 조그마한 창고 사용료로 월50만원 정도를 지불하고 있는데 월 임대료가 너무 비싸서 창고로 사용할 수 있는 건물을 검색해달라고 하셨습니다. 천안, 아산에 있는 창고로 사용할 만한 물건 3-4개를 추천해 주었는데 그 중 하나가 이 사건이었습니다. 


제가 이 사건을 접할 때는 2회 유찰되었던 상황이었습니다.
감정가 267,389,430원
토지면적 212.9제곱미터
건물면적 297.31제곱미터(지하1층, 지상2층)
토지와 건물에 대해 1순위 근저당권 1996년 10월 21일 설정
건물에 대해 임차권등기가 두 건 있었는데
   
하나는
접수일 2000년 1월 5일
임차보증금 13,000,000원
범위 비103호
임대차계약일자 1996년 3월 20일
주민등록일자 1996년 3월 20일
점유개시일자 1996년 3월 20일
확정일자 1996년 3월 20일
임차권자 구0덕였으며



다른 하나는

접수일 2000년 11월 11일
임차보증금 20,000,000원
임대차계약일자 1996년 4월 21일
주민등록일자 1996년 4월 29일
점유개시일자 1996년 4월 30일
확정일자 1996년 4월 30일
임차권자 김0형이었습니다.

그 밖에 임차인이 두 명 더 있었는데


한 명은

임차인 윤0기
임차보증금 22,000,000원
전입일 1995년 12월 11일
확정일 1996년 4월 8일이었는데 적법하게 배당요구를 하였으며
   
다른 한 명은
임차인 최0례
임차보증금 미상
전입일 1995년 12월 11일
확정일 미상
배당요구를 하지 않은 상태였습니다.
   
이 사건의 핵심은 배당요구를 하지 않은 임차권등기권자 두 명의 임대보증금 3,300만원이나 그 이자를 인수하느냐, 임차보증금 등이 미상인 최0례의 임차보증금을 인수하느냐였습니다. 임차인 윤0기는 대항력이 있는 임차인으로써 배당요구를 하였기 때문에 매수인(경락인)이 보증금을 책임지지 않아도 되었습니다. 임차인 최0례는 임차인 윤0기와 같은 날 전입한 것으로 보아 두 사람은 부부관계이거나 가족이라고 생각했습니다.
   
다음으로 임차권등기를 해 두고 배당요구를 하지 않은 경우 경락대금에서 배당을 하는지가 궁금했습니다. 일단 매수인이 인수할 각오로 입찰하기로 했습니다.
그런데 이 사건은 3차 매각기일이 11월 15일 오전 10시였으며 4차 매각기일은 같은 날 오후 2시였습니다. 오전에 유찰이 되면 오후에 입찰하기로 했는데 12시 조금 전에 양구형이 제게 전화를 했습니다. 오전에 유찰이 되었으니까 빨리 천안지원으로 내려가서 입찰을 하라는 것이었습니다. 전화를 받고 바로 고속버스를 타고 천안지원으로 향했습니다. 4차 최저매각가격은 91,718,200원이었습니다. 헐레벌떡 내려가 100,330,000원에 입찰하였는데 이 사건에 세 명이 입찰하였습니다. 개찰결과 우리가 낙찰인으로 결정되었으며 일주일 후에 매각허가결정이 났습니다.     


2005년 12월 21일 잔금을 납부하고 2006년 1월 4일 소유권이전등기등기및말소등기신청서를 제출하였습니다.
  
나중에 판례를 확인하니 임차권등기가 된 경우에는 임차인이 배당요구를 하지 않더라도 법원은 임차인에게 임대보증금을 배당하는 것이 옳다는 것이었습니다. 우리는 임차권등기된 두 건의 보증금 33,000,000원을 인수하지 않아도 된다는 결론이었으며, 결국 감정가 267,389,430원인 주택을 1억 33만원에 낙찰받은 셈이었습니다. 이 주택은 주인이 관리를 하지 않은 지 수 년이 되어 수리를 하는 데 약30,000,000원 정도 비용이 들 것이라는 예상이었습니다.

현재 이 건물은 낙찰받은 사람은 월 임대료로 약200만원 정도 받는다고 하였습니다. 수리비와 공과금을 포함해서 약 1억 5천만원 투자해서 월 200만원 수입을 올린다면 투자 잘 한 것 아닐까요?

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